Kontor
Høye finansieringskostnader og forlenget usikkerhet knyttet til Norges Banks renteprognoser preger transaksjonsmarkedet for næringseiendom. Motvekten til transaksjonsmarkedet har vært et sterkt leiemarked, hvor man har sett overraskende høy etterspørsel og leieprisvekst.
Transaksjonsmarked
Kontorbygg ble det mest omsatte segmentet innenfor næringseiendom i 2022, med 32 prosent av det totale transaksjonsmarkedet. Lav likviditet i første kvartal av 2023 viser at det fortsatt er en betydelig avstand mellom kjøpere og selgere. Etter å ha økt vårt prime yield-estimat fra 3,3 prosent til 3,75 prosent i 2022, har vi igjen valgt å løfte estimatet. Prime yield ligger på 4,0 prosent ved inngangen til andre kvartal 2023. Renteutviklingen i markedet tilsier videre press på avkastningskrav og verdier, på tvers av alle segmenter.
3 Kontor
Kontorleie prime CBD, Oslo
→ Prime leie CBD, per kvm
→ Prime yield kontor
0
%
,0
0
000
Leiemarked
De siste årene har vi opplevd usedvanlig høy etterspørsel for kontorareal blant leietakere i Oslo. Siden 2021, har leien økt med 25 prosent i Oslo sentrum (26 prosent i Vika/Aker Brygge).
I 2022 så vi overraskende høy etterspørsel for kontorareal i leiemarkedet i Oslo. Manglende tilbud og høy etterspørsel resulterte i et fall i kontorledigheten gjennom året, kombinert med en veldig sterk leieprisvekst. Oslo sentrum har de siste to årene opplevd en leieprisvekst på 25 prosent og Vika-Aker Brygge på 26 prosent. Ved inngangen til 2023 hadde markedsleien for kontor i Vika-Aker Brygge med «høy standard» økt fra 5.000 kroner per kvm økt til 6.000 kroner per kvm på et halvt år.
↑ Ledighet i Oslo per 3. kvartal 2022
8
%
6,
Kontorledighet snitt Oslo, Oslo CBD og prognose på snitt Oslo ut 2024
Den høye aktivitetsveksten vi har hatt i norsk økonomi inntil nylig har bidratt til et brennhett kontormarked med svært lav arealledighet og uvanlig høy leieprisvekst. Selv om etterspørselen etter kontorareal skulle kjøle seg ned framover, antar vi at arealledigheten vil bli holdt nede av historisk lav tilførsel av nytt areal. Sammen med høy vekst i KPI, venter vi at lav arealledighet vil bidra til å støtte oppunder veksten i kontorleie til neste år.
Fremtidsutsikter