Innledning

Rentetoppen er mest sannsynlig nådd, både i Norge og hos våre vestlige handelspartnere. Dette er i seg selv en god ting og har bidratt til at markedssentimentet har bedret seg og at risikopåslagene i finansmarkedene har kommet ned. Transaksjonsmarkedet, som i fjor var det svakeste på mange år, viser tegn til bedring. I utleiemarkedet har aktiviteten vært overraskende god de siste kvartalene, med videre leieprisoppgang inn mot årsslutt.

Frykten for global resesjon har gitt seg de siste månedene, og hovedforventningen i markedet ser nå ut til å være at både norsk og internasjonal økonomi vil gå mot en gradvis normalisering de neste par årene. Rentetoppen er mest sannsynlig passert, og dette har bidratt til å trekke markedssentimentet opp og kredittpåslagene ned. Markedsaktørene kan ha gått litt langt i å forvente rentekutt i 2024, og den omfattende nedgangen i lange renter har kanskje vært litt forhastet. Men selv om den videre rentenedgangen muligens ikke blir så rask som markedsaktørene hadde antatt, er det verste trolig bak oss, både med tanke på korte og lange renter. Framover venter vi derfor at markedssentimentet vil holde seg positivt.

Transaksjonsmarkedet for næringseiendom var svært svakt i fjor, med det laveste omsatte volumet på over 10 år. Gjennom 4. kvartal så vi imidlertid en tydelig bedring, og desember ble den klart beste måneden gjennom hele 2023. Verdifallet på eiendom ser nå ut til å bremse opp etter en vedvarende nedgang det siste drøye året. Dette skyldes hovedsakelig at avkastningskravet på eiendom ikke stiger videre, men heller ser ut til å stabilisere seg. Framover venter vi at aktiviteten i transaksjonsmarkedet gradvis vil ta seg opp.

I utleiemarkedet for kontor har arealledigheten holdt seg lav, og leieprisene har steget mer enn vi ventet ved inngangen til 2023. Logistikk-segmentet har også opplevd høy aktivitet og videre leieprisvekst, mens det er en mer blandet utvikling for de øvrige eiendomssegmentene.

Framover er det ventet at veksten i sysselsettingen bremser opp, men typiske kontoryrker klarer seg vanligvis bedre enn samlet sysselsetting. Som følge av stram tilbudsside i kontormarkedet, venter vi derfor at arealledigheten vil stige kun moderat de neste par årene.

Den høye aktivitetsveksten vi har hatt i norsk økonomi inntil nylig har bidratt til et brennhett kontormarked med svært lav arealledighet og uvanlig høy leieprisvekst. Selv om etterspørselen etter kontorareal skulle kjøle seg ned framover, antar vi at arealledigheten vil bli holdt nede av historisk lav tilførsel av nytt areal. Sammen med høy vekst i KPI, venter vi at lav arealledighet vil bidra til å støtte oppunder veksten i kontorleie til neste år.

Fremtidsutsikter

Gitt at norsk økonomi går inn for en myk landing, venter vi begrenset leieprisvekst i år. Når økonomisk vekst igjen tar seg opp, trolig fra 2025, antar vi imidlertid at lav arealledighet vil bidra til god leieprisvekst i flere eiendomssegmenter.