Kontor

Etter lav aktivitet i 2023 har transaksjonsmarkedet for kontoreiendom kommet sakte, men sikkert tilbake og det er bedre optimisme ved inngangen til andre halvår enn det var ved starten av 2024. Samtidig gjør fortsatt høye finansieringskostnader, lite nybygging, lav kontorledighet, samt fortsatt god etterspørsel etter kvalitetslokaler at leiemarkedet for kontoreiendom i Oslo har vært presset.

Transaksjonsmarked

Økte finansieringskostnader, usikkerhet knyttet til den økonomiske utviklingen i Norge samt lavere appetitt for kontoreiendom blant internasjonale investorer preget transaksjonsmarkedet for kontor i 2023. Med et bedret sentiment inn i 2024, har aktiviteten tatt seg betraktelig opp sammenlignet med første halvår i fjor. Per august 2024, har vi notert et transaksjonsvolum for kontor til omtrent NOK 20,8 milliarder. Omtrent dobbelt så høyt som samme periode i fjor.

Kontoreiendom er fremdeles det mest omsatte segmentet i Norge, men utgjør en lavere andel av det totale volumet sammenlignet med tidligere år. I 2024 YTD utgjør kontor 44 prosent av det totale transaksjonsvolumet. Med utviklingen i rentene så langt i år og forventet utvikling mot 2025 til grunn, holder vi vårt prime yield-estimat uendret på 4,75 prosent.

Leieprisutvikling for kontorlokaler av høy standard, NOK per kvadratmeter

Leiemarked

Aktiviteten i leiemarkedet har holdt seg god i første halvår av 2024. En mer begrenset tilbudsside, kombinert med vedvarende god etterspørsel har holdt kontorledigheten under det historiske snittet på rundt 7 prosent. Per andre kvartal er kontorledigheten i Oslo på 6,3 prosent, en marginal nedgang fra 6,4 prosent i første kvartal av 2024.

Leieprisene i Oslo steg mellom 5 og 10 prosent gjennom fjoråret med sterkest vekst i sentrum. Vi opplever at leietakernes krav til kvalitet, beliggenhet og energieffektivitet i kontorbyggene sine øker stadig, og det er de mest sentrale kontorarealene det er høyest etterspørsel etter. Med forventning om økte nivåer, ligger markedsleien for kontor i Vika-Aker Brygge med «høy standard» per andre kvartal på NOK 6.300 per kvadratmeter. Dette er NOK 100 opp siden tredje kvartal 2023.

Kontorledighet Oslo snitt og Oslo sentrum

Nøkkeltall

Fremtidsutsikter

Fremover venter vi at leieprisene vil stige moderat med rundt 5 prosent både i 2024 og 2025, og at kontorledigheten vil ha en flat utvikling mot utgangen av 2025. Videre tror vi at tilbudet av kontorlokaler vil forbli anstrengt en stund fremover, grunnet flere år med lite nybygging, lave forventninger til fremtidig nybygging, kombinert med vedvarende lav kontorledighet.

Les vår siste analyse om kontormarkedet her: Innsyn og Utsyn, august 2024 | Kontormarked