Kontor

Kontormarkedet har vist tegn til bedring i 2024, både på transaksjonssiden og i leiemarkedet, til tross for et fortsatt mer avventende investeringsklima. Med økt etterspørsel etter kontorlokaler og et begrenset tilbud av attraktive objekter, er markedet i ferd med å stabilisere seg før en forventet oppgang i aktivitet. Samtidig ser vi internasjonale trender som kan påvirke kontorbruk og etterspørsel, noe som gir grunnlag for optimisme i årene som kommer.

Transaksjonsmarked

Markedssentimentet for kontor har bedret seg i 2024, med en økning i transaksjoner av kontoreiendom på over 50 prosent fra 2023, og et samlet transaksjonsvolum på 31,4 milliarder. Til tross for dette, så er ikke transaksjonsvolumet for 2024 på nivå med snittet de siste fem årene som ligger rundt 44 milliarder. Kontor står for 40 prosent av det totale investeringsvolumet, som er på gjør kontor til det mest omsatte segmentet av næringseiendom i det norske markedet.

Det har i all hovedsak vært norske kjøpere av kontoreiendom i Norge i 2024, og vi opplever at internasjonale investorer fremdeles er skeptiske til kontor. Men et internasjonalt utleiemarked i bedring drevet av økt aktivitet ved kontorene kan trolig føre til økt interesse etter kontoreiendom fra utenlandske investorer fremover. Internasjonalt opplever vi økt investorappetitt for kontorbygg, med en bredere gruppe investorer som aktivt søker seg til sektoren. Begrenset tilbud av attraktive objekter bidrar til økt konkurranse, særlig ettersom flere investorer vender tilbake til markedet i takt med at vi går mot en ny oppgangsperiode. Fortsatt høye renter og volatile markeder bidrar til at vi velger å holde vårt prime yield estimat uendret på 4,75 prosent.

Akershus Eiendom bistår som utleiemegler til Norwegian Property i Telegrafen.Foto: Knut Neerland – Magent Fotografer

Leieprisutvikling for kontorlokaler av høy standard, NOK per kvadratmeter

Utleiemarkedet

Aktiviteten i utleiemarkedet for kontor har vært noe lavere i 2024, og vi opplever at leietakerne er noe mer avventende i sine kontorbeslutninger i dag sammenlignet med de foregående årene. Dette har bidratt til en svakt stigende kontorledighet gjennom året, og ledigheten er ved inngangen til 2025 6,7 prosent. Det har vært en moderat økning i kontorleiene i Oslo i tråd med lavt tilbud og høy etterspørsel høykvalitets kontorlokaler med god mikrobeliggenhet. Ved inngangen av 2025 ligger markedsleie for kontor med «høy standard» i området Vika/Aker Brygge på NOK 6 400 per m², som er en oppgang på 1,6 prosent fra starten av 2024.

Stadig flere selskaper internasjonalt legger opp til høyere tilstedeværelse ved kontorene, og de fleste tror at dette vil føre til at de trenger mer areal de kommende årene. JLL venter at snitt aktivitet ved kontoret vil øke til fire dager i uken. Dette medfører at etterspørselen etter kontorareal vil ta seg opp igjen i USA og Europa, hvor den har falt de siste årene .

Akershus Eiendom bistod som utleiemegler til Ferd Eiendom i Hieronymus Heyerdahls gate 1. Foto: Knut Neerland – Magent Fotografer

Kontorledighet Oslo snitt og Oslo sentrum

Nøkkeltall

Fremtidsutsikter

Fremover venter vi en stabil utvikling i kontorledigheten, og at leieprisene vil fortsette å stige moderat mot inngangen av 2026. Det er ventet at veksten i byggekostnadene vil normaliseres fremover, som vil skape utfordringer for utviklere som vil fortsette å skyve ut kontorprosjekter fremover i tid. Vi venter derfor også lave volumer av nye kontorer også i 2026 og 2027, som vil gjøre at tilbudet av kontorlokaler vil forbli presset en stund fremover.

Les vår siste analyse om kontormarkedet her: Innsyn og Utsyn, januar 2025 | Kontormarked