Kontor

Aktiviteten i utleiemarkedet for kontor har bremset opp de to siste årene, noe som reflekteres i dempete signeringsvolumer. Høy grad av usikkerhet, knyttet til økonomi og AI, har gjort selskapene mer forsiktige i sine kontorbeslutninger noe som har trukket det totale arealbehovet ned. Markedet preges fortsatt av høyt kostnadsfokus og lengre beslutningsprosesser blant leietakerne og investorer, samtidig som etterspørselen etter sentrumsnære kontorlokaler er god.

Transaksjonsmarkedet

Kontoreiendom har vært det mest omsatte eiendomssegmentet i 2025, med en samlet transaksjonsverdi på om lag NOK 35 milliarder. Sammenslåingen mellom eiendomsselskapene Aspelin Eiendom og Reitan Eiendom i Oslo utgjorde om lag NOK 19 milliarder av dette volumet. Justert for denne enkelttransaksjonen utgjorde kontortransaksjoner om lag 19 prosent av samlet investeringsvolum, betydelig lavere enn 10-årssnittet på rundt 40 prosent.

Til tross for lavere transaksjonsvolumer har interessen for prime kontoreiendommer i sentrale deler av Oslo holdt seg god. Etterspørselen har i hovedsak vært drevet av pensjonskasser og andre langsiktige egenkapitalaktører som søker høykvalitetseiendommer i sentrale beliggenheter. Prime yieldnivåer har derfor vært stabile gjennom perioden, med nivåer på 4,5 prosent i sentrum og 5,5 prosent i randsonene.

Akershus Eiendom har bistått Huseierne med salget av Fred Olsens gate 5 til Fokus Nordic. Foto: Knut Neerland – Magent Fotografer

Leieprisutvikling for kontorlokaler av høy standard, NOK per kvadratmeter

Leiemarkedet

Utleiemarkedet fremstår fortsatt som forsiktig, preget av makroøkonomisk usikkerhet og svak sysselsettingsvekst, særlig i Oslo. Både leietakere og gårdeiere har et tydelig kostnadsfokus. Samtidig ser vi økt effektivisering blant leietakere, og flere selskaper planlegger å redusere kontorareal per ansatt. Dette har bidratt til en moderat økning i kontorledigheten, som nå ligger på 6,8 prosent, på nivå med det historiske snittet på rundt 7 prosent.

Akershus Eiendom har bistått Höegh Eiendom med utleie av Kirkegata 20 til RSM/Cedra Norge. Foto: Höegh Eiendom

Likevel har ledigheten i bygg med høy kvalitet avtatt noe, noe som understreker et tydeligere skille i kontormarkedet. Dette bekrefter at flight-to-quality-trenden vedvarer. Etterspørselen er særlig sterk etter sentralt beliggende kontorer. Dette underbygges av flere større leieavtaler inngått i andre halvår 2025, herunder RSM (kjøpt opp av Cedra Norge), som har sikret seg nytt hovedkontor i det nyutviklede Kirkegata 20 i Kvadraturen på om lag 5 300 kvm, samt Statens Pensjonskasse, som har reforhandlet sin leieavtale på rundt 8 000 kvm i Verkstedveien 1 på Skøyen.

Etter flere år med sterk leievekst har leienivåene stabilisert seg i 2025. Prime kontorleier i Vika–Aker Brygge-området ligger i dag på rundt NOK 6 400 per kvm, opp fra NOK 6 300 ved inngangen til 2024.

Prime kontorleie i Vika–Aker Brygge-området, per kvm

Kontorledighet Oslo snitt og Oslo sentrum

Nøkkeltall

Fremtidsutsikter

Fremover ventes vedvarende makroøkonomisk og geopolitisk usikkerhet til å begrense risikoviljen og fortsette å bidra til lengre beslutningsprosesser blant både leietakere og investorer. På lengre sikt ventes en lav tilbudsside kombinert med et økende volum av leiekontrakter som løper ut i årene fremover til å understøtte gode leienivåer. Samtidig forventes en vedvarende etterspørsel og investorinteresse til å holde seg høy for sentralt beliggende eiendommer.

Les vår siste markedskommentar om kontor her: Innsyn & Utsyn, Eiendom: Utsikter for 2026 - Hva vil drive utleiemarkedet fremover?