Kontor

Etter to mildt sagt euforiske år for næringseiendom, preges markedet, og da særlig transaksjonsmarkedet, i større grad av usikre tider. Leiemarkedet for kontoreiendom, derimot, nyter godt av høy aktivitet i AS Norge i 2022.

Transaksjonsmarked

Kontorbygg forblir det mest omsatte segmentet innen næringseiendom, og medio oktober 2022 teller vi et volum på 27,4 mrd som utgjør 47 prosent av totalvolumet. Ved inngangen av året var markedssentimentet sterkt. Grunnet krig, varemangel, problemer i forsyningskjeder, inflasjon og økte renter, har vi observert et gradvis skifte og vi ser tegn til reprising i markedet. Vi har økt vårt prime yield estimat fra 3,3% til 3,75% i årets siste kvartal. Det er press oppover på yieldene på tvers av alle segmenter, også for kontor.

Kontorleie Oslo sentrum

↑  Prime leie CBD, per kvm

↑  Prime yield kontor

Leiemarked

Norsk økonomi har opplevd solid vekst i 2022, og sysselsettingsveksten har vært spesielt sterk for kontorbaserte yrker. Dette har ført til høy etterspørsel etter kontorlokaler. Kombinert med liten tilførsel av nytt areal har dette ført til lav kontorledighet, som igjen har ført til en betydelig økning i leiepriser. Ved inngangen til året i år lå markedsleien for kontor med «høy standard» i området Vika/Aker Brygge på ca. 5 000 kroner per kvm, gitt våre observasjoner. Ved utgangen av 3.kvartal hadde markedsleien steget til 5 700 kroner per kvm i dette området, altså en oppgang på 14 prosent. Det er ikke kun sentrum som har nytt godt av leieprisvekst. Våre estimater viser prisoppgang på tvers av Oslos delområder, selv i Nydalen, der leieprisen har vært uendret i flere år.

↓  Ledighet i Oslo per 3. kvartal 2022

Kontorledighet snitt Oslo, Oslo CBD og prognose på snitt Oslo ut 2024

Den høye aktivitetsveksten vi har hatt i norsk økonomi inntil nylig har bidratt til et brennhett kontormarked med svært lav arealledighet og uvanlig høy leieprisvekst. Selv om etterspørselen etter kontorareal skulle kjøle seg ned framover, antar vi at arealledigheten vil bli holdt nede av historisk lav tilførsel av nytt areal. Sammen med høy vekst i KPI, venter vi at lav arealledighet vil bidra til å støtte oppunder veksten i kontorleie til neste år.

Fremtidsutsikter

Transaksjonsmarkedet preges av usikkerhet, og vi opplever at det er press på yieldene. På den annen side er det lite nybyggaktivitet som betyr lite tilførsel av kontorareal på kort sikt. Dette bidrar til press på utleieprisene som vi forventer at vil stige med ytterligere 2,5 prosent i 2023.