Akershus Eiendom’s latest sustainability survey reveals high environmental ambitions amongst property owners and office tenants. Yet it appears that the office is some way down the list of priorities when it comes to the corporate sustainability agenda. Furthermore, our analyses show that the supply of green buildings in the transaction market remains low and that there is fierce competition for the few properties being transacted.
Property owners currently have higher environmental ambitions than tenants
Chapter 2
ESG
The findings stem from three separate surveys of 150 of Norway’s leading property owners, banks and tenants. Property companies, funds and syndication sponsors were all included. The property companies represent a combined gross property value of more than NOK 800 billion, and 85 percent of them have either bought or sold at least one building in the last two years. The tenants in the survey are Norwegian and international companies of varying sizes. In total they represent office demand for some 8,000–9,000 employees.
46 percent of the property investors and 52 percent of the tenants state they now have a dedicated sustainability officer. In the case of the investors, this is higher than expected considering their relatively slim organisations. The figure for tenants is slightly lower than our hypothesis suggested.
Proportion of property investors who have a dedicated sustainability officer
0
%
Proportion of property investors who state that sustainability is a vital element in their investment strategy
0
Investor: To what extent is sustainability part of your investment strategy?
%
Investor: I hvor stor grad utgjør bærekraft en del av deres investeringsstrategi?
Andel eiendomsinvestorer som oppgir at bærekraft utgjør en avgjørende del av investeringsstrategien deres, prosent
0
%
%
%
%
%
%
%
No fewer than 60 percent of the property investors state that sustainability is a vital element in their investment strategy, and seven percent of those say they exclusively invest in environmentally friendly buildings. A further third are in the process of incorporating ESG into their investment strategies. 84 percent state that they are willing to pay more for the most innovative sustainable buildings.
Of the 139 BREEAM-NOR certified office buildings that have been built or fully renovated in Norway, only a handful have since been sold. This implies that property owners must primarily seek to upgrade their existing portfolios or buy and develop green buildings if they are to realise their environmental ambitions. Simultaneously, it creates a scope for a green premium in the transaction market, for which we have already observed anecdotal evidence.
Proportion stating that they are willing to pay more for the most innovative sustainable buildings
0
%
Hele 60 prosent av eiendomsinvestorene oppgir at ESG er en avgjørende del av deres investeringsstrategi, hvorav syv prosent sier at de utelukkende investerer i ledende miljøbygg. Ytterligere en tredjedel er på vei til å inkludere ESG i sin investeringsstrategi. Videre oppgir 84 prosent at de har økt betalingsvillighet for de mest innovative miljøbyggene.
Av de 129 «BREEAM-NOR»-sertifiserte kontorbyggene som har blitt bygget eller totalrehabilitert i Norge, er kun en håndfull blitt omsatt i ettertid. Dette betyr at eiendomsbesittere først og fremst må belage seg på å oppgradere egen portefølje, eller kjøpe og utvikle grønt, dersom deres høye miljøambisjoner skal oppnås. Samtidig byr dette på en mulighet for en grønn premie i transaksjonsmarkedet; noe vi ser anekdotiske bevis for allerede i dag.
Andel som oppgir at de har økt betalingsvillighet for de mest innovative miljøbyggene, prosent
0
Andel eiendomsinvestorer som oppgir at bærekraft utgjør en avgjørende del av investeringsstrategien deres, prosent
Investor: Motivation to include sustainability in the investment strategy (multiple choice), percent
Andel som oppgir at de har økt betalingsvillighet for de mest innovative miljøbyggene, prosent
0
Tenant: Most important criterias when choosing new offices (multiple choice), percent
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
Leietaker: Viktigste kriterier ved valg av nye kontorer (flervalg)
%
%
Beliggenhet
Utforming av lokalene
Pris
Spesielt god kollektivdekning
Fellesfasiliteter
Bygulv og tilbud
Annet
Bærekraft
Andel som oppgir at de har økt betalingsvillighet for de mest innovative miljøbyggene, prosent
0
Tenant: «Choosing environmentally friendly offices is important for our sustainability work»
Andel som oppgir at de har økt betalingsvillighet for de mest innovative miljøbyggene, prosent
0
Leietaker – «Valg av miljøvennlige kontorer er viktig for vårt bærekraftarbeid»
Andel som oppgir at de har økt betalingsvillighet for de mest innovative miljøbyggene, prosent
0
Leietaker – «Valg av miljøvennlige kontorer er viktig for vårt bærekraftarbeid»
Andel som oppgir at de har økt betalingsvillighet for de mest innovative miljøbyggene, prosent
0
Leietaker – «Valg av miljøvennlige kontorer er viktig for vårt bærekraftarbeid»
Andel som oppgir at de har økt betalingsvillighet for de mest innovative miljøbyggene, prosent
0
%
%
%
%
%
%
%
Investor: Motivasjonen for å inkludere bærekraft i investeringsstrategien (flervalg)
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
Hele 64 prosent av leietakerne i våre undersøkelser oppgir at de har implementert bærekraft i sin selskapsstrategi. Likevel plasserer de fleste leietakere bærekraft utenfor sine tre viktigste kriterier ved valg av kontorer. Først når riktig beliggenhet, riktig utforming av lokalene og riktig pris er på plass, er bærekraft utslagsgivende.
Likevel oppgir 75 prosent av leietakerne at kontorene er en viktig brikke i deres bærekraftarbeid i dag, og 90 prosent mener det blir viktig innen fem år; da spesielt med tanke på rekruttering og hvordan deres merkevare oppfattes.
As many as 64 percent of the tenants responding to our survey state they have implemented sustainability as part of their corporate strategy. Yet most tenants place sustainability outside their top 3 most important criteria when choosing office space. Only when the location, design and price are right does sustainability come into play.
However, 75 percent state that office space is now a key element in their sustainability policy, while 90 percent indicate it will become important in the next five years – especially when it comes to recruitment and brand perception.
In 2021 and early 2022 we have observed an exponential growth in the number of companies certifying their sustainability goals under the Paris Agreement, so-called science-based targets. This suggests a rapid and marked shift in tenants’ environmental ambitions. We expect the trend to begin to make an impact in the Norwegian rental market in the next two years. Property owners have spent several years rigging themselves for this, but further robust action needs to be taken in respect of existing buildings in order to meet future demand for sustainable offices.
- 78 store eiendomsselskaper, inkludert 12 av de 20 største, har deltatt i undersøkelsen. Både eiendomsselskaper, fond og tilretteleggere er med. Totalt representerer selskapene en samlet eiendomsportefølje på over 800 milliarder kroner, og 85 prosent av dem har solgt eller kjøpt minst ett bygg de siste 2 årene.
- Halvparten av selskapene oppgir at de har en dedikert bærekraftansvarlig i dag, og ytterligere 14 prosent oppgir at de aktivt søker dette.
- Det er en sterk indikator at så mange eiendomsbesittere, med normalt sett slanke organisasjoner, har kommet så langt.
- Hele 60 prosent oppgir at ESG er en avgjørende del av deres investeringsstrategi, hvorav 7 prosent sier at de utelukkende investerer i miljøvennlige bygg. Ytterligere en tredjedel er på vei til å inkludere ESG i sin investeringsstrategi.
- Det er viktig merke seg at tilbudet av miljøbygg i transaksjonsmarkedet fremdeles er lavt, og mangelen på produkt kan hindre en del aktører i å nå sine grønne investeringsambisjoner. Dette kan også skape kamp om de få produktene som når markedet.
- 84 prosent oppgir at de har økt betalingsvillighet for de mest innovative miljøbyggene.
- Hovedmotivasjonen for å inkludere bærekraft i investeringsstrategiene er en fremtidstro til leiemarkedet. I tillegg er det en lavere exit-risiko for slike eiendommer.
- Selskapene er mer ambisiøse i sin ESG-satsing enn vår hypotese la til grunn. I tillegg har både eiendomsinvestorene og bankene sterk tro på at strenge krav vil vri etterspørselen mot grønne eiendommer både i transaksjonsmarkedet og leiemarkedet. Markedene står for tiden på et vippepunkt.
Investor: I hvor stor grad utgjør bærekraft en del av deres investeringsstrategi?
Andel eiendomsinvestorer som oppgir at bærekraft utgjør en avgjørende del av investeringsstrategien deres, prosent
0