We observed a yield compression for office buildings in Oslo in the second half of 2020 and reduced our prime yield estimate to 3.3 percent. The high pricing is a consequence of low interest rates, advantageous financing terms and easy access to equity. Strong investor interest and high pricing have prevailed throughout 2021 – a record year in which the office segment accounted for nearly 45 percent (NOK 67 billion) of overall transaction volumes.

Many office development projects were put on hold at the start of the pandemic amid fears of a more severe downturn. This has resulted in limited supply in the short to medium term. With a sharp rise in construction costs and uncertainties around deliveries as a result of the Ukraine crisis, it is likely that more projects will be put on hold in the times ahead.

Rents are being pushed up by the combination of a short supply of office space and strong demand. We are witnessing rising rents in all areas of Oslo with the exception of Nydalen. In Oslo’s most sought-after office district, Vika/Aker Brygge, rents are now around NOK 5,200 per sq. m. – up by NOK 200 on the previous quarter. For more information about rents, please click here. Our latest vacancy analysis shows average vacancy rates of 5.92 percent in Oslo and 4.5 percent in central Oslo.

Kontormarkedet i Oslo opplevde et markant løft i andre halvdel av 2021 med rekordmange signerte kontrakter. Kontorbaserte bransjer har prestert bra under pandemien, og mange leietakere ønsker å flytte og/eller utvide. Det er likevel verdt å merke seg at det aldri før har vært observert så mange reforhandlinger¹ – nærmere 50 prosent. Dette kan tyde på at det også er flere som er usikre på den fulle effekten av pandemien og kjøper seg tid før de bestemmer seg for hvordan de ønsker å bruke kontoret fremover.

Ved begynnelsen av pandemien ble flere kontorutviklingsprosjekter satt på vent i frykt for en mer alvorlig nedtur. Dette har resultert i et lavt tilbud på kort og mellomlang sikt. Med kraftig vekst i byggepriser og usikkerhet rundt leveranser som følge av Ukrainakrisen, er det sannsynlig at flere prosjekter blir satt på vent også i tiden som kommer.

Lavt tilbud av kontorareal kombinert med dagens sterke etterspørsel presser leieprisene opp. Vi opplever prisvekst i alle områder av Oslo, med unntak av Nydalen. I Oslos mest ettertraktede kontorområde, Vika/Aker Brygge, ligger prisene på anslagsvis NOK 5.200 per kvm – opp NOK 200 siden forrige kvartal. For mer informasjon om leiepriser, vennligst trykk her. Vår siste ledighetstelling viser en gjennomsnittlig ledighet på 6,0 prosent i Oslo og 4,3 prosent i Oslo sentrum.

Den generelle etterspørselen etter kontoreiendom er fortsatt høy, men ettersom den skarpe prisingen vedvarer, ser investorer i økende grad mot andre segmenter for høyere avkastning. Vi opplever også at flere er avventende grunnet stigende renter og mye usikkerhet.

Outlook